La CGLLS contribue à la prévention des difficultés financières et au redressement des bailleurs sociaux en difficulté financière pour leur permettre de poursuivre leur mission.
La CGLLS peut attribuer un concours financier à un organisme de logement social, une société d’économie mixte ou un organisme agréé pour la maitrise d’ouvrage d’insertion (ayant une activité locative sociale), dès lors que ses difficultés financières ne permettent pas de maintenir la qualité de son patrimoine (article R 452-17-3 du CCH ). L’organisme doit cotiser à la CGLLS et être à jour de sa cotisation.
Les sociétés de vente HLM définies par l’article L. 422-4 du CCH sont exclues du dispositif.
Les concours financiers de la CGLLS ne concernent que le patrimoine locatif social détenu en pleine propriété par l’organisme et/ou seule patrimoine locatif social où un acte juridique lui confère un droit réel de propriété (usufruit, bail à réhabilitation, bail emphytéotique…). Il s’agit des logements ou équivalent-logements faisant l’objet d’un conventionnement avec l’Etat ou appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré/sociétés mixtes agréées et construits, ou acquis et améliorés avant le 5 janvier 1977.
Dans le cas où un organisme réalise d’autres activités que celle éligible aux aides de la CGLLS, celui-ci présente une comptabilité interne permettant d’isoler les résultats liés à l’activité « logement social » afin d’identifier les difficultés relevant de cette seule activité.
Depuis sa création en 2001, les aides au redressement de la Cglls ont bénéficié à plus de 120 organismes comptant plus de 800 000 logements locatifs et un montant total versé de 1 009 M€.
Ces aides ont bénéficiées pour 64 % aux offices publics de l’habitat (OPH), pour 20 % aux entreprises sociales pour l’habitat (ESH),
et 12 % aux entreprises publics locales (EPL).
Les organismes situés en région Île-de-France représente un tiers des bailleurs aidés par la CGLLS alors 10% d’entre eux interviennent en Outre-Mer.
En 2019, 56 bailleurs gérant près de 400 000 logements ont bénéficiés de 29 M€. Ces aides ont bénéficiées pour 60 % aux office publics de l’habitat (OPH), pour 5 % aux entreprises sociales pour l’habitat (ESH), pour 20 % aux entreprises publics locales (EPL) et 15 % pour les organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI).
> Les concours financiers de la CGLLS ne peuvent être accordés qu’à des organismes ayant des difficultés financières avérées.
Les indicateurs permettant d’apprécier la fragilité d’un organisme sont :
La difficulté structurelle pour un bailleur social est l’insuffisance de fonds propres disponibles lui permettant d’investir sur son patrimoine de façon à compenser son obsolescence et son vieillissement qui provoque la dégradation de son attractivité ainsi que de la qualité de service apportée au locataire.
Cette insuffisance de fonds propres provient :
> Le schéma de redressement
Le schéma de redressement est analysé dans le cadre d’une simulation prévisionnelle à 10 ans prenant en compte tous ces besoins et des mesures internes à réaliser par l’organisme.
Ces mesures portent sur une amélioration du produit d’exploitation par une hausse des loyers dans la limite des plafonds réglementaires, d’une réduction des pertes liées à la vacance et aux impayés. Mais aussi sur une réduction des dépenses comme l’annuité d’emprunt, la TFPB, la maintenance ainsi que les charges de structure en particulier celles de personnel.
Un protocole d’aides entre la CGLLS avec l’organisme, sa collectivité de rattachement ou son actionnaire, le cas échéant sa société de coordination ainsi que l’Etat vise à donner une « feuille de route » validée collectivement quant à la mise en œuvre de ces mesures internes de redressement ainsi qu’à apporter des financements externes permettant la réalisation des investissement prévus. Les mesures externes sont apportées par la collectivité de rattachement et/ou l’actionnaire ainsi que par la CGLLS.
Les mesures internes ne peuvent représenter moins d’un tiers des besoins à couvrir. Et la CGLLS ne peut apporter plus de la moitié des aides externes.
Le soutien apporté à l’organisme par la CGLLS n’est pas seulement de nature financière mais s’exerce aussi par la validation du diagnostic et du besoin, par la mobilisation de partenaires comme la CDC, la collectivité de rattachement, le ou les actionnaires, par le suivi des différents indicateurs en matière de risque pour le bailleurs en ce qui concerne la gestion locative, la gestion patrimoniale et celle des opérations d’investissement.
Le protocole de redressement est signé pour plusieurs années, avec un maximum de sept ans.
Selon les difficultés rencontrées par l’organisme, le protocole d’aide peut recouvrir différents mode d’intervention : plan de prévention en cas de difficultés limitées; plan de redressement en cas de difficultés graves; un plan de reprise de patrimoine si l’organisme ne semble pourvoir être redressé.
> Le plan de prévention
La CGLLS finance des audits organisationnels, financiers, de PSP ou toutes autres études patrimoniales permettant à l’organisme de définir une stratégie de développement adaptée. La CGLLS couvre 70 % maximum des couts d’études TTC dans un maximum de 150 €/logement.
> Le plan de redressement
Ce plan est destiné aux organismes ne disposant pas de fonds propres suffisants ou dégageant des marges d’exploitation trop faibles pour assurer le financement des travaux nécessaires à la réhabilitation, l’adaptation, la démolition ou à la reconstitution de l’offre NPNRU. Le plan de redressement peut comprendre des travaux sur le patrimoine, afin notamment de résoudre des difficultés liées à la vacance ou aux impayés.
L’insuffisance de fonds propres nécessaires à tous ces travaux et les éventuels autofinancements négatifs passés et pendant la durée du plan, constituent le déficit de potentiel financier à l’année d’échéance du plan. Ce déficit est comblé par des mesures internes de l’organisme, des aides externes de sa collectivité de rattachement/actionnaire/société de coordination et par une subvention ou un prêt de la CGLLS.
> Le plan de reprise de patrimoine
Il peut soit aider l’organisme à retrouver des marges d’autofinancement et des fonds propres via la reprise de son patrimoine déficitaire, soit organiser la reprise totale ou partielle de l’actif et du passif de l’organisme (TUP ou d’un apport partiel d’actifs) par un tiers éligible aux aides CGLLS.
L’aide CGLLS est apportée au repreneur à condition que l’opération de reprise de patrimoine ou d’activité provoque une baisse de l’autofinancement net HLM en dessous de 3 % du montant des loyers à horizon 10 ans. Elle prend la forme de concours financiers sur :
Le surcoût des charges fixes peut être financé pour le cédant, si ce dernier cède plus de 10 % de son patrimoine locatif social dans l’année qui précède la saisine de la CGLLS.
> 1ère étape : la demande d’entrée
La demande d’entrée en procédure d’aide est adressée par l’organisme à sa fédération, qui saisit la CGLLS. Un organisme non adhérent à une fédération peut transmettre directement sa demande à la CGLLS. [Vos services en ligne]
Un fois le dossier complet reçu, la CGLLS analyse les premiers éléments du dossier et présente la demande de l’organisme au comité des aides suivant qui statue sur la demande d’entrée en procédure CGLLS.
Liste des pièces nécessaires pour faire une demande d’entrée en procédure :
> 2ème étape : la note d’information
Après l’entrée en plan d’aide, une note d’information est présentée au comité des aides pour :
> 3ème étape : la note de Synthèse
Elle présente les grands axes du plan d’aide CGLLS au regard du scénario d’aide précédemment retenu. Un tableau emploi-ressources (TER) est validé par le comité des aides avec le besoin en fonds gratuits est identifié et les engagements financiers pris par chacun des partenaires (organismes, actionnaires, collectivités de référence et de tous autres partenaires institutionnels).
> 4ème étape : la validation du protocole d’aide
La rédaction du protocole d’aide est validée par le comité des aides.
Cette rédaction a préalablement été entériné par les différents signataires du protocole, l’organisme, l’actionnaire, la collectivité de référence, tous autres partenaires institutionnels ainsi que, le cas échéant, par le groupe d’OLS garant de bonne exécution du plan et l’Etat.
> L'organisme
Les engagements de l’organisme portent sur :
En termes d’investissements patrimoniaux, sur le niveau de fonds propres maximum, par opération ou groupe d’opérations, que l’organisme devra leur consacrer compte tenu du niveau des autres fonds gratuits attendu.
L’organisme s’engage également sur toute la durée du plan à ne pas développer de nouvelles opérations d’investissements, sans validation par les services de la CGLLS. Il prend également des engagements sur son développement d’activités hors champ d’intervention de la CGLLS.
> La collectivité de rattachement, l’actionnaire de référence ou le partenaire financier
Ils portent sur un échéancier annuel de versement des fonds. Le cas échéant, d’autres collectivités territoriales peuvent être amenées à être signataires du protocole et sont soumises aux mêmes obligations.
> Le groupe
Le cas échéant, le groupe capitalistique ou la société de coordination est cosignataire du protocole d’aide et garant de sa bonne exécution.
> L’Etat
L’Etat est garant des « aides de droit commun » (subventions de l’Etat, de l’ANRU ou de l’ANAH sur les opérations programmées.) sous réserve des disponibilités budgétaires.
> La CGLLS
Il s’agit d’un échéancier prévisionnel annuel de versement de l’aide.
Une réunion de lancement pour la mise en œuvre du protocole, peut le cas échéant être programmée avant le 1er versement de la CGLLS.
Chacun des versements ultérieurs ne peut avoir lieu qu’après validation du rapport de suivi annuel d’exécution du protocole. Il est calculé en fonction de l’atteinte des engagements de l’organisme et après versements par les autres partenaires. Le rapport de l’exécution du protocole est produit avant le 31 juillet de chaque année.
> Les indicateurs de réalisation des objectifs
Les écarts des indicateurs liés aux engagements pris par l’organisme et leur réalisation effective sont mesurés dans le rapport : loyers, vacance, impayés, frais de gestion, maintenance et l’ensemble des postes expliquant la formation de l’autofinancement.
Pour chaque investissement programmé, la CGLLS donne son accord sur la quotité de fonds propres et des fonds empruntés. Pour les investissements non prévus à l’origine, l’organisme devra prouver qu’ils ne modifient pas l’économie initiale et sont financés grâce à des gains d’autofinancement supplémentaires.
> La révision du protocole en cours d’exécution
Au moins deux fois par plan, le tableau emplois -ressources est actualisé. Si l’organisme présente un potentiel financier à terminaison positif, le protocole d’aide est clôturé. Si au contraire, il l’organisme s’écarte de la trajectoire de redressement envisagée, un avenant pourrait actualiser le montant d’aide.
> La clôture du protocole
Sauf clôture anticipée, la clôture d’un protocole à l’échéance s’effectue après validation du dernier rapport de suivi. Elle ne peut donc être validée que l’année suivant la dernière année du protocole, puisqu’elle nécessite que les derniers comptes soient produits.
Dans le cas où l’organisme ne présenterait aucun élément financier permettant d’apprécier sa situation au titre de l’année d’échéance N, le protocole sera clos d’office au 31 décembre N+1.
Dans le cas où l’organisme ne serait pas redressé, la CGLLS peut mettre sous surveillance renforcée l’organisme pour un an non renouvelable pour envisager les suites à donner. Sans délai, ou après cette année, le Comité des aides peut orienter l’organisme vers une nouvelle demande d’entrée pour un nouveau plan.
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