Les garanties

La CGLLS a pour mission de garantir les emprunts accordés par la Banque des Territoires de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), aux opérateurs de logement social pour les opérations de construction, d’acquisition-amélioration et de réhabilitation de leur parc de logements locatifs sociaux.

Cette garantie s’applique principalement aux prêts locatifs aidés d’insertion (PLAI) et aux prêts locatifs à usage social (PLUS) et plus récemment aux Prêts de Haut de Bilan Bonifiés (PHBB), aux Prêts de Haut de Bilan 2.0 (PHB 2.0) et aux prêts BOOSTER visant à soutenir les investissements des bailleurs sociaux.

La liste des prêts garantissables par la CGLLS est disponible à partir du lien suivant : Prêts CDC garantissables par Cglls-Maj03.2023

La garantie de la CGLLS est subsidiaire, elle n’intervient que lorsque celle des collectivités territoriales n’a pu être obtenue par l’emprunteur, sur tout ou partie des prêts afférents à une opération.

Dans le cadre des mesures mises en place par la CDC/BdT en 2018 pour accompagner financièrement les bailleurs sociaux, de nouveaux prêts aidés ont été mis en place. Certains de ces prêts sont garantissables par la CGLLS :

Le PHBB : mis en place courant 2016 par la CDC. Sa distribution était prévue sur 3 ans, par tranches annuelles de 2017 à 2019. Ce prêt est accordé à l’opérateur sur une durée de 40 ans (ou de 30 ans concernant le financement des réhabilitations), comprenant une première période de 20 ans de différé d’amortissement avec un taux d’intérêt ramené à 0 % par le biais d’une bonification conjointe de la CDC et d’Action logement. La deuxième période de 20 ans (ou 10 ans) prévoit l’amortissement du capital et porte intérêt au taux du livret A + 0,60 %.

Le PHB 2.0 (dont le PHB Chantiers) : il s’agit de la deuxième génération de prêts de haut de bilan « PHB 2.0 » destinée à soutenir la production neuve de logements sociaux ou la rénovation de son parc social. Il est distribué à l’opération sous forme de ligne de prêt dans les contrats de prêts CDC. Son montant est plafonné par logement en fonction de la zone d’implantation de l’opération. Les modalités d’amortissement et d’intérêts sont identiques au PHBB. La part de ces prêts adossée à une opération financée en PLS n’est pas garantissable. Fin 2020 un Appel à Manifestation d’Intérêt a été lancé afin de permettre aux bailleurs de financer les surcouts de travaux engendrés par la pandémie et redémarrer rapidement les chantiers en cours ou à venir. Ce financement a été octroyé par un PHB 2.0 intitulé PHB Chantiers. Ce prêt est éphémère et n’a été distribué qu’en 2021.

Le prêt « Booster » : c’est un prêt à taux fixe proposé par la CDC pour soutenir les opérations de production neuve des OLS. Il est distribué par opération et son montant est plafonné à 7.000 € par logement. Seule la part de ces prêts adossée à une opération PLAI et/ou PLUS est garantissable, la part adossée aux PLS ne l’est pas. La durée de ce prêt est alignée sur la durée du prêt foncier de l’opération avec une première période de 20 ans de différé en capital uniquement (intérêts payés mensuellement à taux fixe), et une période de 20 à 40 ans de remboursement au taux du livret A + 0,60 %. Courant 2019, la CDC a modifié ce produit dans sa version « taux fixe », c’est à dire sans différé d’amortissement. La période de remboursement a été étendue de 30 ans à 40 ans. La part de ces prêts adossée à une opération financée en PLS n’est pas garantissable.

Le prêt « Octofoncier »: il s’agit d’un prêt spécifique à la partie foncière des opérations. Il concerne exclusivement les zones tendues (A, A bis et B1) sur les constructions (y compris VEFA), et les acquisitions avec ou sans amélioration en PLAI, PLUS et PLS. La durée de remboursement est de 80 ans.En date du 18 mars 2022, l’arrêté du 18 mars 2002 a une nouvelle fois été modifié, mettant à jour le statut des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage, mais aussi permettant à la CGLLS de garantir le Prêt Habitat Privé (PHP). Ce prêt peut financer la construction et l’acquisition (avec ou sans amélioration) de logements dans le cadre du conventionnement avec l’Anah à loyer social ou très social (est exclu du prêt PHP le conventionnement à loyer intermédiaire). Les opérations réalisées sont détenues par les emprunteurs soit en pleine propriété soit dans le cadre d’un bail long terme conférant des droits réels (bail à construction, bail à réhabilitation, …).

Enveloppe de prêts de haut de bilan 2.0 en soutien aux chantiers touchés par la crise. Comme pour le PHBB de 1ère génération, cette enveloppe de prêt a la particularité d’être à l’opérateur. Une procédure spécifique est donc mise place. Vous trouverez dans la note ci-jointe les modalités afin de déposer vos demandes de garantie : Pièces_A_fournir_Pour_PHB-Chantiers-Instruction

En quelques Chiffres

Au 31 décembre 2023, l’encours total des prêts CDC garantis par la CGLLS s’élève à 4 162 M€ contre 4 027 M€, fin 2022 (+ 3,3%).

En 2023, la CGLLS a accordé 297 M€ de garanties (au profit de 83 organismes), contre 298 M€ en 2022 au profit de 90 organismes, soit un niveau très stable.

Il est important de noter que contrairement aux années précédentes (2021&2022), il n’y a pas eu de garanties à l’opérateur, seules des garanties à l’opération ont été accordées.

Les bénéficiaires

Les conditions d'octroi

Comment monter un dossier

Comment s'habiliter pour déposer un dossier de garantie

Comment déposer un dossier

> Les bénéficiaires des garanties de la CGLLS sont les suivants :

Les organismes Hlm énumérés à l’article L. 411-2 du CCH, sauf les sociétés anonymes de crédit immobilier

Les SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements

Les organismes, en général des associations, dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréés à cette fin par le ministre chargé du logement (cf L. 365.2 du CCH, communément désignés comme « MOI » pour maitrise d’ouvrage d’insertion).

> La CGLLS intervient en complément ou remplacement des collectivités locales en cas de :

Refus des collectivités locales de garantir le prêt ou lorsque leur garantie n’a pas couvert la totalité du prêt : Une collectivité est considérée comme ayant refusé sa garantie si elle n’a pas donné de suite à une demande dans un délai de six mois. Ce délai est ramené à trois mois pour les Prêts Locatifs Aidés d’Intégration (PLAI) et les Prêts Locatifs d’Urgence (PLU).

Refus de la Caisse des dépôts et consignations d’accepter la garantie d’une collectivité locale lorsque celle-ci connaît des difficultés financières.

> Les trois principes de conditions d'octroi :

Principe de subsidiarité :La garantie de la CGLLS est subordonnée à la condition que le demandeur établisse qu’il n’a pu obtenir la couverture totale de son emprunt par des garanties de collectivités territoriales ou de leurs groupements, ou que ces garanties ont été limitées ou refusées par la Caisse des dépôts et consignations.

Analyse préalable du risque : L’octroi de la garantie nécessite au préalable par la CGLLS, une analyse écrite du risque, tant au niveau de la santé financière de l’organisme que de l’équilibre de l’opération.

Inscription éventuelle d’une hypothèque : Dans certains cas, la CGLLS accorde sa garantie à la CDC/BdT sous réserve que la créance de celle-ci soit garantie par une hypothèque légale de premier rang sur les immeubles objets du financement. Les frais d’hypothèque sont pris en charge par la CGLLS. La CDC/BdT dispose d’un délai d’un an maximum à compter de la date d’effet du contrat de prêt correspondant pour justifier auprès de la CGLLS de l’inscription de l’hypothèque demandée par la CGLLS.

Les demandes de garanties sont enregistrées directement par les organismes à partir d’une plateforme depuis l’espace [Vos démarches en ligne]. Après constitution du dossier par l’organisme et dépôt de l’ensemble des documents nécessaires sur la plateforme, la CGLLS valide la complétude du dossier. Une fois validé, la CGLLS instruit le dossier. Les organismes peuvent suivre l’avancement de leurs demandes directement sur l’espace [Vos démarches en ligne].

La liste des pièces à fournir lors du dépôt de votre dossier de demande de garantie est disponible à partir des liens suivants :

– Liste des documents à fournir-Maj11.2022

– Acte d’engagement

– Note technique du ministère -Maj11.2022

Rappel : La CGLLS ne peut intervenir en garantie qu’en subsidiarité. Aussi l’ensemble des collectivités concernées doivent obligatoirement être sollicitées avant de saisir la CGLLS.

Une fois la demande accordée, la décision correspondante est adressée par la CGLLS à l’organisme. L’OLS transmet ensuite une copie de cette décision à la direction régionale de la CDC/BdT dont il dépend.

Dès réception du contrat de prêt dument signé envoyé par l’emprunteur, la CGLLS émet les contrats de garantie par ligne de prêt (document juridique interne établi entre la CGLLS et la CDC/BdT).

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> Mode opératoire : Comment s'habiliter et déposer un dossier de garantie

Mode opératoire_Comment s’habiliter et déposer un dossier garanties_V2a

> Vidéo :

> Foire aux questions : processus

FAQ processus garanties VF

Le coût de la garantie

Les hypothèques

> L’organisme emprunteur verse une commission à la CGLLS au titre de la garantie accordée.

Le montant de cette commission est de 2 % du montant garanti par la CGLLS à l’exception des prêts PLAI (Prêts Locatifs Aidés d’Insertion) et des prêts PLU (Prêts Logements d’Urgence) pour lesquels la CGLLS ne prend pas de commission.

La commission de garantie due à la CGLLS est prélevée par la CDC/BdT lors du décaissement du prêt et reversée à la CGLLS. En cas de décaissements successifs d’un prêt, la commission de garantie est prélevée par la CDC/BdT au prorata de chaque versement.

La CGLLS accorde sa garantie à la CDC/BdT sous réserve que la créance de celle-ci soit garantie par une hypothèque légale de premier rang sur les immeubles objets du financement.

Les hypothèques légales sont inscrites au nom de la CDC/BdT, sur demande de la CGLLS, qui prend en charge les frais d’inscription. En cas d’appel en paiement, la CGLLS est subrogée par la CDC/BdT dans ses droits de créancier avec les garanties attachées à cette créance.

En cas de liquidation de l’emprunteur défaillant ou de vente de l’immeuble, la CGLLS est ainsi créancier privilégié sur le prix de vente, en lieu et place de la CDC/BdT.

L’inscription d’une hypothèque légale au profit de la CDC/BdT n’est cependant pas requise par la CGLLS dans les cas suivants :

L’emprunteur est un OPH ;

La garantie est inférieure à 50K€ pour les emprunteurs agrées MOI ;

La garantie est inférieure à 300K€ pour les emprunteurs SA, COOP ou SEM ;

L’emprunteur n’est pas classé en grands risques au sens de la réglementation bancaire (encours garanti de l’organisme ou du groupe auquel il est rattaché inférieur à 10 % des fonds propres de la CGLLS), quel que soit le montant de la garantie (pour les emprunteurs SA, COOP ou SEM).

La CDC/BdT doit s’assurer, préalablement à l’émission d’un contrat de prêt, qu’il n’existe pas d’obstacle à l’inscription de l’hypothèque demandée par la CGLLS en obtenant une attestation du notaire à cette fin.

La CDC/BdT tient la CGLLS informée de toutes difficulté rencontrée pour la constitution de l’hypothèque qu’elle lui a demandée.

La CDC/BdT dispose d’un délai d’un an maximum à compter de la date d’effet du contrat de prêt correspondant pour justifier auprès de la CGLLS de l’inscription de l’hypothèque.

La CGLLS prend à sa charge les frais et honoraires afférents à l’inscription de l’hypothèque légale.